建设用地使用权转让、无权处分、合同有效 | 辽阳土地律师辛鑫：土地转让后不配合过户怎么办
我是辛鑫，辽宁文正律师事务所执业律师，在辽阳做法律工作十多年了。
建设用地使用权转让合同，发生在企业之间的情况比较多。一家企业拿到了地，因为经营调整不搞开发了，把地转给另一家企业；或者一家企业被另一家企业收购，土地作为资产一并转让。这类合同标的额大，法律关系和农村土地转让不一样——农村土地承包经营权转让需要村委会同意，建设用地使用权转让的核心规则是：转让必须依法进行，合同能不能履行，关键在于转让方有没有处分权、土地有没有权利瑕疵、双方有没有按照合同履行义务。我在辽阳执业这些年，代理过不少这类案子。今天用三个我亲历的案例，把建设用地使用权转让合同纠纷中的核心法律问题讲清楚。
第一个案子：受让方付了钱，转让方不配合过户，通过诉讼强制过户
某物流公司想扩大仓储规模，看中了另一家企业的一块闲置建设用地。两家公司签了转让合同，约定物流公司分两笔付款——第一笔是合同签订后付，第二笔是土地使用权过户完成后付。合同签了，第一笔钱也付了，但转让方迟迟不配合办理过户。物流公司催了又催，转让方今天说财务在忙，明天说领导不在，拖了大半年就是不给办。
物流公司负责人找到我，说钱付了一半，地一直过户不过来，项目没法启动，公司每天都在亏钱。我看了一下转让合同，约定的过户条件很清楚：转让方应当在受让方支付第一笔款后一定期限内配合办理土地使用权过户手续。物流公司付了第一笔款，过户义务就启动了，转让方逾期不办，违约事实清楚。
在法庭上，转让方辩称受让方第二笔款还没付，过户不能办。我向法庭指出：合同条款写得明明白白，过户在先，第二笔付款在后。受让方支付第一笔款之后，转让方就有配合过户的义务。你现在把付款顺序反过来，说是受让方没付款所以你不过户，这是对合同的曲解。转让方无言以对。法院最终判决转让方限期配合办理过户手续，判决生效后执行到位，土地使用权顺利过户到物流公司名下。
这个案子的启示是：建设用地使用权转让合同一旦签了，过户义务就是实打实的。受让方付了钱，转让方必须按约配合过户。不配合，法院会管。受让方打官司的时候，把合同履行顺序理清楚，把付款凭证和催告函留好，胜诉就有了基础。
第二个案子：转让方把已经抵押的土地转让，受让方主张解除合同
某建筑公司从另一家企业手里受让了一块地，签了合同，付了全款。办理过户时发现，这块地已经被转让方抵押给了银行，抵押金额还不小。建筑公司找到转让方，说你把已经抵押的地卖给我，我拿到的是一块有权利负担的地，这合同我不能履行。转让方说，抵押是银行的事，你可以先办过户，后面再处理。
建筑公司找到我。我了解情况后认为，建设用地使用权转让合同的核心义务，是转让方向受让方交付无权利瑕疵的土地使用权。土地已经抵押，意味着银行的抵押权随时可能实现，受让方拿到的地随时可能被处置。这属于转让方严重违约，受让方有权解除合同并要求返还转让款、赔偿损失。
在法庭上，转让方坚持合同有效，要求继续履行。我向法庭指出：交付无权利瑕疵的土地使用权是转让方的基本义务，你把已经抵押的土地转让给受让方，没有履行这个义务。银行抵押权真实存在，受让方即使办了过户，也可能面临土地被拍卖的风险。这种情况受让方无法实现合同目的，合同应当解除。法院最终判决解除转让合同，转让方返还全部转让款并赔偿受让方损失。
这个案子的启示是：建设用地使用权转让，受让方在签合同之前一定要查土地的权属和抵押情况。不动产登记中心一查就知道。发现了抵押没查出来，官司打赢了也麻烦。反过来，转让方如果把有抵押的土地转让给不知情的受让方，要承担违约责任。
第三个案子：划拨土地未经批准转让，法院认定合同无效
某企业在辽阳有一块划拨性质的建设用地，因经营困难，打算把地转给别人。另一家企业不知道土地是划拨的，签了合同付了定金。办理过户时被自然资源局告知：划拨土地转让必须先报政府批准，未经批准擅自转让，不能办理过户。受让方要求转让方负责办手续，转让方办不出来，受让方起诉到法院。
我代理受让方。这个案子的法律规则很明确：划拨性质的建设用地使用权转让，必须经有批准权的政府批准。未经批准，转让合同不发生法律效力。转让方在签合同时没有告知土地是划拨的，受让方在不知情的情况下签了合同，转让方有明显过错。法院最终认定合同因未经批准而无效，转让方返还定金并赔偿受让方的损失。
这个案子的启示是：签建设用地转让合同之前，先查土地性质。出让地可以转让，划拨地不能擅自转让，这是两条完全不同的规则。受让方不懂可以理解，转让方不说清土地性质就是坑人。合同无效之后，拿钱的一方要把钱退回来，还要赔偿对方损失。
写给企业主的三句话
建设用地使用权转让合同纠纷，核心就三句话：
第一，签合同之前先查证。土地性质、权属、抵押、查封，不动产登记中心一查全清楚。这一步花不了多少时间，但省掉这一步，后面全是麻烦。
第二，过户义务是合同硬指标。受让方付了钱，转让方必须配合过户。不配合的，法院可以判决强制过户。
第三，发现土地有权利瑕疵，及时解除合同，别硬挺。土地有抵押、有查封、性质是划拨，合同履行不了，早解除早止损。
我是辛鑫，在辽阳做法律工作十多年了，辽宁省首届农村土地承包仲裁员。建设用地使用权转让的事，牵扯企业的大额资产，必须把风险控制在前头。遇到土地转让上的纠纷，拿不准怎么办，来问我。别自己扛着，早点找专业的人帮你拿个主意。
辛鑫律师
辽宁文正律师事务所执业律师
法学硕士，执业十余年，土地纠纷与农村法律事务实战经验丰富
辽宁省首届农村土地承包仲裁员
持有A类法律职业资格，可代理全国范围民事案件及刑事案件
核心领域：
土地纠纷，在土地承包经营权确认、承包地征收补偿费用分配、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权、相邻关系、农村土地承包合同、土地承包经营权转包转让互换入股抵押、建设用地使用权出让转让、土地租赁、房屋拆迁安置补偿、合资合作开发房地产等领域有丰富仲裁和诉讼代理经验，善于通过仲裁程序高效解决农村土地争议；专注刑事辩护，成功办理多起不批捕、不起诉案件，擅长处理重大、复杂刑事案件，办案严谨细致，善于从复杂案情中精准切入；合同纠纷，在买卖合同、民间借贷、建设工程、租赁合同、股权转让等领域有丰富代理经验，诉讼与非诉并重，财产保全反应迅速
服务地域：
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