离婚诉讼中婚前购买的房产如何分割？（一）

因篇幅有限，今天的文章主要整理总结婚前全款购房的第一种情形——“婚前一方全款购房，并登记在自己一人名下，离婚时如何分割？”，不包含特殊房产（军产房、央产房、经适房、两限房等），另外还有一方父母出资、双方出资、双方父母出资等情形下的房产分割之后将陆续更新。

（注：这里的“全款”包括购买时一次性全款、婚前已经结清全部贷款的情况。）

处理：如果双方没有其他约定，该种情形下的房产增值是由于房地产市场行情的变化所造成的被动增值，属于自然增值，出售所得价款只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产，故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归房屋所有人所有，不应作为夫妻共同财产分割。

法条链接：根据《婚姻家庭编解释（一）》第26条，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息（银行存款利息）和自然增值（房屋自然增值）外，应认定为夫妻共同财产。

司法观点：《民事审判指导与参考》（总第53辑），最高人民法院民一庭韩玫法官的《婚前个人财产在婚后发生形态变化是否必然导致所有权发生变化》中的观点：“最高人民法院民一庭认为，当事人以生产、经营之外的其他方式使用自己的婚前个人财产，即使该财产的形式因此发生了变化，不导致上述财产所有权及其自然增值归属的变化。”

律师解读：这里的“增值”可分为主动增值和被动增值两类。被动增值即自然增值，不需要当事人的主观努力，没有所有权的配偶无权要求分割；而主动增值由于因一方投入了时间、金钱、智力、劳务等而产生，故出于公平，可将其作为夫妻共同财产予以分割。

处理：一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入以及其他约定，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益（该增值实际为自然增值），应当认定为一方的个人财产，离婚时另一方无权要求分割。【但要注意，房屋出售所得款项流向能够形成证据链，尽量在单独的账户保管收取和支付】

来源：《婚姻家庭继承案件裁判要点与观点》一书中《025.婚前一方所有的房屋，婚后出售该房屋重新购房，离婚时新购房屋仍为一方个人财产》

最高院民一庭意见：一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产。《民事审判指导与参考》（总第56辑），作者：最高人民法院民一庭吴晓芳、安徽省宁国市人民法院程律

处理：一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，此时多数会认定为是夫妻共同财产，但是离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。此时与登记在哪方名下没有直接关系，主要看是否有用夫妻共同财产出资或者是另一方用婚前个人财产出资等情形。

经营出售：主要是指婚后不断地将房产卖出、买入，经过一系列的“炒房”操作，伴随着房地产价格不断上涨，该房产原来的价值变成了更高价值的一套或者数套房产。

处理：根据《婚姻家庭编解释（一）》第25条“婚姻关系存续期间一方以个人财产投资取得的收益属于其他应当归共同所有的财产。”对于该种情形，实务中多半支持在将婚前房产用于非自住的投资用途时，配偶一方是完全有权利就投资收益主张权利的，即离婚时该部分收益可以作为夫妻共同财产进行分割。

处理：一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，如果另一方参与了经营，按照《民法典》第1062条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营、投资的收益为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。”的规定，此时的租金收入属于夫妻共同财产。

关键在于：“另一方是否参与了经营”？而各地法院在处理该类问题时有不同做法：有的法院要求另一方举证证明其参与了房产出租的经营管理，比如委托中介、发布租赁信息、签订房屋租赁合同、催收租金等；有的法院则采用推定原则，即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由自己一方进行的（如一直委托自己父母在打理，或婚前就已经签订了长期的租赁合同每个月只是被动收取租金的情形等），则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。因为举证责任分配不同，往往导致最后的判决结果截然不同。

处理：主要看拆迁补偿款的实际构成，有些城市的拆迁补偿利益既包含一方所有的部分又包含共同所有的部分，但是共同所有一般只对应了很少一部分。该类型案件一般需要根据实际情况予以分割。

案例一

裁判要旨：婚前房屋在婚姻存续期间获得的征收补偿利益属于婚后所得（收益），故原则上为夫妻共有财产。但征收补偿利益分为房屋价值补偿款及签约搬迁补贴等其他补偿款，就房屋价值补偿款而言，是基于婚前房屋的变价及自然增值，是个人财产的形态变化，并不转化为共有财产；而其他补偿款即不对应房屋价值，又不属于自然孳息抑或自然增值，为夫妻共同财产。

来源：《婚姻家庭继承案件裁判要点与观点》一书中《023.夫妻一方个人所有的房屋婚后获益归属的界定》，上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民一（民）终字第195号。

案例二

裁判要旨：个人婚前房产被拆迁的，房屋拆迁的所有补偿，均属于对被拆迁人个人的补偿。临迁补助费及延期补助费均是对被拆迁人基于房屋拆迁和延期安置而产生的费用补偿，属于个人财产。夫妻双方共同居住，即使有用共同财产支付临迁房租金，也属于双方共同生活费用的支出，他方并不因此而对房屋临迁补助费及延期补助费享有份额和权益。一方以居住为目的用上述款项购买房产并登记在其个人名下，实质上仍属于个人婚前的房屋产权置换。

来源：《婚姻家庭继承案件裁判要点与观点》一书中《026.婚前一方所有的房屋因拆迁获得补偿及用补偿款购买的新房属于一方个人财产》，广东省广州市中级人民法院(2015)穗中法民一终字第1371号。

处理：如果双方没有其他约定，“加名”行为可视为一方对另一方的赠与，此时该房产属于夫妻共同财产，离婚时应当作为夫妻共同财产分割。

具体如何分割？

①如果是按份共有，因为双方当初对房产所有权约定了具体的份额，而且该约定是双方的真实意思表示，那么应按照双方约定的份额分割。

②如果是共同共有，很多法院往往会出现不一致的判决，有的法院直接以房产登记为依据，既然双方约定了共有方式是共同共有，就视为等份共有，判决双方平分；有的法院会根据财产的具体情况做出判决，比如会全面考虑购买该房产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献的大小、有无子女、离婚原因是否是一方有重大过错等因素，对婚前购房的配偶一方予以适当多分，避免出现显失公平的情况。

律师提示：第一，加名后共同共有不一定就等于各50%，比如遇到“骗婚”的，一方是为了维护夫妻感情、长期过日子的才赠与其一半房产份额，而加名方一结婚就要求离婚，那么多数情况下法院会认为加名方对于加名有不正当的动机，此时法院会综合个案情况，基于公平原则作出合理的判决，“一刀切”的情况是越来越少了。第二，在该种情形下，“加名”后另一方不得行使任意撤销权。但拥有婚前房产一方对另一方承诺结婚后就加名的，一定要尽快去办理变更登记，在没有书面赠与协议并公证的情况下，在办理房产变更登记之前，一方可以行使撤销权。

来源：《婚姻家庭继承案件裁判要点与观点》一书中《027.一方婚前购房，婚后变更登记为夫妻双方的，为夫妻共同财产》，上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民一（民）终字第106号。

处理：

①对于一方婚前房产于婚后装修的，不影响房屋产权，房屋产权人应根据装修部分价值，对另一方给予一定补偿。

②对于一方婚前房产婚后进行一般维修或改建，不影响房屋产权；但在离婚时，要给另一方补偿。

③对于一方婚前房产婚后进行重大改建，可以认定重新建房，视为夫妻共同财产。但在离婚分割财产时，要考虑对原值补偿。

裁判要旨：扩建房屋属于添附，其所有权应归属于主物所有人，但该添附系以夫妻共同财产出资扩建的，其价值应由夫妻双方共享。

来源：《民事审判指导与参考》（总第43辑）《离婚案件房屋纠纷适用物权法若干问题研究》，作者王春辉、王礼仁。

重点提示：“婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻共同财产”现在已经没有这个说法了。❌在已经废止的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》【法发〔1993〕32号】中有所提及相关内容：

6、一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。

12、婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。