离婚纠纷中“军产房”如何分割

离婚纠纷中“军产房”如何分割

当前城市住房的种类繁多，商品房、军产房、央产房、经济适用房、两限房、小产权房、公租房……每一种特殊房产都有它存在的价值和意义。1979年中央军委颁布了军队住房面积标准，开始有了“军产房”。2001年至今20年间，涉及“军产房”的婚姻家庭继承纠纷案例据不完全统计约533件。今天我们主要分析离婚纠纷中涉及“军产房”分割的相关法律问题。

根据《中国人民解放军房地产管理条例》（[2020]军字第26号）相关规定，军队房地产，是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备,以及其他附着物。军队房地产的权属归中央军委,其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权,由总后勤部代表行使。那么显而易见，“军产房”即中央军委享有所有权的房屋。《中华人民共和国民法典》第240条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。“军产房”由国家专门划拨的军事用地，由部队盖建，一般来说只分配给所属部队的军人使用，使用者每月交纳一定的租金，只有使用权，没有所有权，不能上市交易，也不能继承。其虽具有一定特殊性，但同时也受《中华人民共和国民法典》及相关司法解释和有关军事法规、部委规章的调整。实务中一般视个案情况，区别对待。

本文将结合实务案例、军产房相关法律规定就离婚时不同类型“军产房”如何分割进行具体论述。本文代表作者个人观点，仅供参考、学习、交流。

那么“军产房”在离婚时到底如何分割？

一、管辖法院

军事法院有管辖权：根据《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》第2条的规定，当事人一方为军人的婚姻家庭纠纷案件，地方当事人向军事法院提起诉讼或者提出申请的，军事法院应当受理。

二、分割原则

军产房相较一般的公租房、经济适用房流转限制更为严格，其“权属”划分更为复杂。基于“军产房”的特殊性，目前司法实务中缺乏较为明确具体的法律规定，使其在离婚案件分割问题上，不同法院可能会有不同的裁判结果，法院会视具体案情而定。但总的来说遵循一个大原则：军产房分割时需要征求军队的意见后，人民法院再做出判决。

三、只有居住、使用权的军产房

1.在部队营区内的军队公寓住房（分配或租住）

对于军队公寓住房，只有居住和使用权，无其他权利，既不能购买，也不能置换或上市交易。若婚姻关系解除，基于军人配偶身份共同居住的当事人，无权主张居住权;同时军队营房不具备福利分房的性质，也不具备一般公有住房所具有的价值属性，军人配偶也无法主张折价补偿。

案例1：北京市丰台区人民法院(2015)丰民初字第24541号

法院审理查明：……房屋性质为公寓房；乙方因职务提升等原因调整住房的，应及时退交该住房，因复员、转业、离退休、工作调动等调离本单位的，应按规定及时退交住房，需暂时借住该住房的，按照有关规定办理借房手续。……经本院询问，62380部队管理处表示102室房屋性质系军产房，102室房屋系分给肖×1的，若肖×1与其配偶离婚，如其配偶非部队人员，则无权继续居住使用。

法院认为：关于102室房屋的居住使用问题，由于102室房屋系肖×1承租的公寓房，其居住使用问题应根据其与房屋出租方的协议约定及产权单位的意见予以处理，故对于肖×1要求102室房屋的居住权归孙×的请求，本院难以支持。

案例2：北京市第一中级人民法院(2020)京01民终1603号

法院认为，涉案的602室房屋性质属于承租性的军产房，且房屋产权属于中国人民武装警察部队警卫局，陈某仅有居住和使用权，根据部队的相关政策，在张某、陈某离婚后，该房屋应归陈某使用。张某要求与陈某共同使用该房屋或者要求陈某支付其相应的租房补偿费，于法无据，法院不予支持。

法条链接：

●什么是军队公寓住房？

根据《关于进一步深化军队住房制度改革方案》（中央军委〔1999〕19号文件）：公寓住房，是指保障在职军队人员工作居住的营区住房，不得出售，离职迁出。

根据《军队公寓住房管理规定》（后发〔2008〕20号文件）：军队公寓住房是指军队管理的主要用于保障现役军官、文职干部和五级以上士官（以下简称军队在职人员）及其家属居住的军产房屋。

●什么是营房？

《中国人民解放军房地产管理条例》（[2020]军字第26号）

第二十三条   本条例所称营房，是指军队拥有所有权并由军队单位使用、管理的房屋。

军队单位实行营房限额住用制度。营房住用面积限额，依据单位人员、装备编制和营房建筑面积标准核定。

第二十四条   军队家属住房采取公寓住房与自有住房相结合的方式保障。

军队在职人员可以租住公寓住房，离职或者购买自有住房后应当迁出。

●什么是自有住房？

自有住房，是指个人出资购买并已领取房屋所有权证的住房。自有住房产权归己，维修自理。

2.在部队营区外的售房区现有住房（租住）

这类房产一般可以比照承租公房进行处理，但同样只有使用权，没有所有权。对于非军人的配偶一方，在离婚财产分割时，如果该军产房仅分配给军人使用而配偶一方居住困难，可以判决拥有使用权的军人方对非军人方就使用权做出一定补偿。使用权的价值可以由双方协商确定，若协商不成的话一般由法院酌情认定。另外如果因承租军产房而缴纳了保证金，在分割时也应该结合个案情况给予未获得房屋使用权一方一定补偿。

案例1：辽宁省沈阳市中级人民法院(2017)辽01民终3328号

一审法院认为：……关于生活及住房补助费问题，双方的现住房系系军产房屋，考虑到可能涉及到腾退问题的特殊性，该房屋宜由张某甲居住使用。因张某某离婚后居住困难，张某甲可给予一次性住房补助费用。……在原告张某某搬离上述房屋的同时，被告张某甲给付原告张某某住房补偿款5万元。

二审法院认为：关于住房补助费问题，一审考虑到双方现住房系军产房屋，由张某甲居住使用为宜，由张某甲给予张某某一次性住房补助5万元，数额适当，二审不予变更。

案例2：北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第13992号

本院认为：关于301室房屋的保证金41万元，因该保证金系婚后双方为共同生活支出，且该房屋系军产房，现由张×居住使用，故张×应向王×支付相应保证金的折价款，具体数额，本院本着照顾子女和女方的权益的原则，酌情定为25万元。张×主张301室房屋保证金有部分系其个人婚前财产支付，未提供相应证据证明，本院对其该项主张不予采纳。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第一千零九十条   离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。

《军队公寓住房管理规定》（后发[2008]20号文件）

第二条  军队公寓住房是指军队管理的主要用于保障现役军官、文职干部和五级以上士官（以下简称军队在职人员）及其家属居住的军产房屋。

第十六条  军队机关、事业单位职工，其配偶有当地城镇户口，暂不具备购买房改房条件的，可以申请租住售房区现有房屋，单位没有划分售房区或者售房区确无房源的，可以申请租住公寓住房。非部队人员不得租住军产房。

四、拥有所有权的军产房

1.军队现有住房（购买的）

按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度。换句话说，即使拥有全部产权的军队现有住房也交易受限。而如何分割军队现有住房，法律没有明确规定。实务中，有两种情况：

第一种：已经购买，但还没有办产权证的，一般不予处理，待取得房屋所有权后再行处理。

第二种：有产权证的，房屋所有权根据夫妻共同财产的分割规则进行处理，可以判决一方所有也可以判决双方共有；房屋的居住使用则由法院根据综合考虑双方现况及房屋实际居住情况，酌情判定。

注意：出售房屋分割价款时需要扣除土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后再予以计算，同理，一方获得房屋所有权，计算给另一方的补偿款时也应扣除上述费用。

案例1：吉林省吉林市中级人民法院(2015)吉中民一终字第213号

二审法院认为：关于吉林市船营区越山路340号（营区坐落3509号）9号楼2单元4层2号房屋，夫妻关系存续期间并未取得房屋所有权，双方当事人亦未要求居住该房屋，故原审判决待该房屋取得所有权后再行处理并无不当。

案例2：北京市第一中级人民法院（2020）京01民终1696号

二审法院认为：本案诉争房屋系李某与张某婚姻关系存续期间购买并取得产权，故应属于夫妻共同财产，离婚时应由双方按份共有，即各占50％份额。因双方对于诉争房屋的价值无法达成一致，故一审法院酌情判定诉争房屋由李某、张某共同使用，其中西南卧室及室内阳台由张某居住使用，东南卧室及西北杂物间由李某居住使用，客厅、厨房、卫生间由双方共同使用并无不当，本院予以维持。

案例3：福建省福州市中级人民法院(2019)闽01民终5433号

一审法院认为：于某在与魏某婚姻关系存续期间，购买鼓楼区五梅峰支路95号3#楼单元房房产（该房屋系军产房），该房产依法应属于夫妻共同财产，现双方当事人的婚姻关系已经澳大利亚联邦巡回法院判决解除，该判决生效并已经我国法院承认，双方共有基础已丧失，魏某诉请分割该房产一审法院予以支持。于某辩称该房产系部队所有并未确权给于某，且该房产为经济适用房不可分割，一审法院认为，案涉房产房屋所有权证书已显示案涉房产所有权人为于某，于某提供的证据无法充分证明其答辩意见，故于某答辩意见一审法院不予采信。关于案涉房产如何分割的问题，案涉房产属魏某、于某共有房产，双方依法各享有二分之一的份额，现经评估机构评估该房产现值为1889700元，魏某主张房产归于某所有，同时于某向魏某支付相应补偿款，于某亦同意该方案，故鼓楼区五凤街道梅峰支路95号经济适用房3#楼单元房产归于某所有，但于某应补偿魏某应得份额的价值即944850元。

法条链接：

《军队现有住房出售管理办法》总后勤部[1999]后营字第530号印发

第二条  军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。

第九条   军队现有住房出售对象：

(一)由军队管理并安置住房的离休、退休干部(含已去世离休、退休干部的配偶)；

(二)移交政府安置尚未列入建房计划的离休、退休干部和退休士官(含已去世离休、退休干部和退休士官的配偶)；

(三)在职的军职、师职、团职干部；

(四)配偶在当地有城镇户口的营职以下干部(含双军人)、高级士官；

(五)配偶在当地有城镇户口的军队正式职工(含离休、退休职工)；

(六)在职时去世的干部、士官的已随军遗属；

居住在售房区内的转业、复员人员和已故军队人员的子女，以及从军队调出的正式职工，凭其所在单位劳动人事、纪检、住房管理部门出具的住房情况证明，经售房单位按照“先清后售”的原则清理核实后，确无其他住房的，经总后勤部批准，也可购买军队现有住房。另有住房的，按照总参谋部、总政治部、总后勤部[1991]后联字9号文件规定处理。

第二十一条   出售军队现有住房，应当先评估后出售。住房的实际售价，应当根据住房所处的地段、结构、层次、层高、朝向、设施、环境和装修标准等因素进行调节。调节系数按照当在人民政府规定执行。

第二十五条   军队人员按经济适用住房价格购买现有住房，按下列公式计算：

实际售价=经济适用住房价格×(1-年折扣率×住房竣工年限)×(1+调节系数之和)×住房建筑面积。

第二十六条   符合购房条件的地方人员购买军队现有住房，原则上按照所在城市同地段经济适用住房价格出售。住房实际售价按照本办法第二十五条规定执行。

第三十条   按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余以入归个人所有。

第三十六条   个人房屋产权登记手续，由售房单位按照国家建设部、总后勤部《关于军队房改善房权属登记发证有关问题的通知》(建房[1997]18号)规定，统一到当地房地产管理部门办理。分期付款的，在未付清全部房款前，其房屋所有权证明由售房单位负责保存，待其付清全部房款后发还购房者。

《中国人民武装警察部队干部住房管理规定》

第二十三条  在婚姻存续期间，已按照房改优惠政策购买房改房的家庭，夫妻离异后，未取得住房的军人一方，不得再按照房改优惠政策购买住房或者占用公寓房。

2.军队经济适用住房（购买）

离婚时如何分割军队经济适用住房，法律没有明确规定，但主要有两种情形：

第一种：如果该房屋仍由军队房管部门独立管理，对居住使用人有严格限制的，只能由军人家庭居住使用，非军人方无法主张房屋的所有权，但可以参照地方经济适用房的价格标准获得折价补偿。

第二种：如果该房屋出售后将会转交地方管理，经地方房屋管理部门颁发房屋所有权证的，该房屋在离婚时，参照地方经济适用住房的处理方法加以分割。此种情形下的军队经济适用住房可以根据个案实际情况判决由（军人）非军人一方所有或使用。

案例：广东省深圳市中级人民法院(2016)粤03民终15360号

关于争议焦点二，诉争房产虽为部队分配住房，但系上诉人和被上诉人婚内共同出资购买且已取得部队颁发的房产证，原审法院对诉争房产的使用权进行处理并不违反法律强制性规定，本院予以确认。上诉人主张诉争房产并非夫妻共同财产，而是部队财产，并提交中国人民武装警察部队深圳市支队出具的《关于银某某苑住宅区委部队公寓房的函》予以证实。对此，本院认为，中国人民武装警察部队深圳市支队盖章确认的《房产证》明确记载诉争房产的权利人为上诉人阮某甲，且明确记载权利来源为分配，并对使用期间进行了明确约定，现上诉人依据该支队出具的函件主张诉争房产为部队房产明显与《房产证》的记载相悖，本院对其该项主张难以采信。原审法院认定诉争房产由被上诉人使用并判令其向上诉人补偿该房产的市场价值的一半符合离婚案件中对于双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋的处分原则，上诉人主张原审法院无权将诉争房产判归被上诉人使用且评估报告系市场价值而非使用权价值导致其权利受损，理由均不能成立，本院均不予支持。

法条链接：

●什么是军队经济适用住房？

《军队经济适用住房建设管理办法》(总后勤部[1999]后营字第516号)

第二条  本办法所称军队经济适用住房，是指由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。

第五条  军队经济适用住房建设，应当适应社会化保障的要求，采取集中统建、单位自建相结合的方式进行。有条件的可以购买地方经济适用住房。

第二十六条 军队经济适用住房出售对象：

（一）依据有关规定可以购买经济适用住房的军队离休、退休干部；

（二）配偶在当地有城镇户口或者为军人，本人接近服役最高年限或者公寓房保障不了的在职军官、文职干部和高级士官；

（三）配偶在当地有城镇户口或者为军人，本人工龄满15年的军队正式职工；

（四）居住在公寓区，经核实确无其他住房的非在职人员。

第三十二条 军队人员购买经济适用住房，由个人提出申请，所在单位进行资格审查，确定购房顺序。购买经济适用住房后的人员，应当及时退出现住用的军产住房。

第三十四条 购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权。产权手续的办理，按照建设部、总后勤部的有关规定，由售房单位集中到地方房地产管理部门办理。所购住房需要上市交易的，实行准入制度，在补交土地使用权出让金或者所含土地收益，及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。

第三十五条 军队建设的经济适用住房出售后，其管理、维修应当与现行营房管理体制脱钩，实行物业管理。有条件的以招标方式选择物业公司实施管理。

划重点：“军产房”在离婚时如何分割？

三步走

征求军队意见→没有产权可先不处理或处理居住使用权→有产权根据个案情况进行分割

1.基于分配或承租的军队营区内的公寓

租住人只有居住使用权，没有所有权。离婚时先征求军队意见，一般判决使用权归军人一方（基于营区内居住人员身份的特殊要求）非军人配偶无权主张居住使用权和折价补偿，但军人一方自愿补偿除外。

2.基于分配或承租的军队营区外（售房区）的军产房（公寓住房、现有住房）

租住人只有居住使用权，没有所有权。离婚时先征求军队意见，一般判决使用权归军人一方。对于非军人的配偶一方，无论其是否有出资贡献（主要是只保证金、租金等），可以判决另一方就使用权作一定补偿，使用权的价值由双方商定或法院认定。

3.按经济适用住房价格或者房改成本价购买的军队现有住房

还没有办产权证的，待取得房屋所有权后再行处理。

有产权证的，离婚时先征求军队意见（主要是关于房屋性质的确认），房屋所有权根据夫妻共同财产的分割规则进行处理，房屋的居住使用由法院酌情判定。

4.对于军队经济适用住房，也是先征求军队意见。

如果仍由军队房管部门独立管理，则非军人方无法主张房屋的所有权，但可获得折价补偿。如果该房屋转交地方管理，则参照地方经济适用住房的处理方法加以分割。此时可以根据个案实际情况判决由军人（非军人）一方所有或使用。