离婚诉讼中婚前购买的房产如何分割？（三）

前两篇讲到婚前全款购房的27种情形，今天，继续更新——婚前贷款购房的16种情形。

（一）婚前一方全款购房，并登记在自己一人名下，离婚时如何分割？

1.1一方婚前以个人财产全款购买+婚前签合同+婚前已经取得不动产权证+登记在出资一方名下。

1.2一方婚前以个人财产全款购买+婚前签合同+婚后才取得不动产权证+登记在出资一方名下。

1.3一方婚前房产若在婚后出售，房屋增值部分能否作为夫妻共同财产分割?

1.4一方婚前房产在结婚后出售，又用卖房子的钱另购新房用于自住，离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割？

1.5一方婚前房产结婚后出售，后面夫妻双方添钱购置新的房产，离婚时如何分割？

1.6一方婚前房产，婚后由双方经营出售，所得收益能否作为夫妻共同财产分割?

1.7一方婚前房产若在婚后出租，所得收益能否作为夫妻共同财产分割?

1.8一方婚前房产若在婚后拆迁，拆迁补偿款能否作为夫妻共同财产分割?

1.9一方婚前全款购房，并登记在自己名下，婚后变更登记为夫妻双方名下的（即我们通常所说的“加名”），离婚时房产如何分割？

1.10一方婚前房产于婚后装修、改建、扩建的认定及处理

（二）婚前一方全款购房，并登记在对方一人名下，离婚时如何分割？

2.1一婚前一方全款购房，作为彩礼婚前登记在对方一人名下，离婚时如何分割？

2.2婚前一方全款购房，以结婚、长期共同生活使用为目的，登记在对方一人名下，离婚时如何分割？

2.3婚前一方全款购房，无条件赠与给对方且登记在对方一人名下，离婚时如何分割？

2.4婚前一方全款购房，婚后变更登记到对方一人名下，离婚时如何分割？

2.5如果是出资一方没有购房资格，或者非首套房无法享受贷款优惠等原因，借名对方买房，此时应怎样处理？

2.6婚前一方全款购房，并登记在对方名下，后面没有结婚怎么处理？

（三）婚前一方全款购房，并登记在双方名下，离婚时如何分割？

3.1若双方并未登记结婚，后因感情出现问题而分手的，该房产应如何分割？

3.2若双方已登记结婚，离婚时该房产如何分割？

（一）婚前一方父母全款购房，登记在己方子女名下，离婚时如何分割？

（二）婚前一方父母全款购房，登记在对方（子女）名下，离婚时如何分割？

（三）婚前一方父母全款购房，登记在双方子女名下，离婚时如何分割？

（一）婚前双方出资全款购房，登记在一方名下。

1.1婚前双方出资全款购房，登记在一方名下的，离婚时如何分割？

1.2双方出资全款购房，登记在一方名下的，后面没有结婚如何处理？

（二）婚前双方出资全款购房，登记在双方名下。

2.1婚前双方出资全款购房，登记在双方名下的，离婚时如何分割？

2.2婚前双方出资全款购房，登记在双方名下的，后面没有结婚如何处理？

（一）婚前双方父母出资全款购房，登记在双方名下，离婚时如何分割？

（二）婚前双方父母出资全款购房，登记在一方名下，离婚时如何分割？

离婚诉讼中婚前购买的房产如何分割？（一）

离婚诉讼中婚前购买的房产如何分割？（二）

离婚诉讼中婚前购买的房产如何分割？（三）

（一）一方婚前以个人财产支付首付款按揭购房，不动产登记于首付款支付方名下，婚后还贷的，分为四种情况：【该种购房情形最常见】

处理：此时需要充分考量立法本意和父母还贷的本意，父母的还贷是赠与还是借款，则根据个案情况分析。该类房产离婚时在满足一定条件下可认定为不动产登记一方个人财产。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第29条的立法精神，婚前父母出资视为赠与子女个人，明确赠与双方除外；婚后父母出资视为赠与双方，明确赠与子女个人除外。

①如果婚后不动产登记一方父母还贷在并非借款关系下，如果没有明确赠与子女个人，那么视为对双方的赠与，此时非登记乙方同样可获得一定的房屋补偿款，由法院根据个案情况参考《婚姻家庭编解释（一）》第78条之规定酌情处理，暂没有统一标准。

②如果父母还贷有证据显示明确系借款，则按债权债务处理。

③如果父母还贷明确为对子女个人的赠与，那么该套房产可认定为不动产登记一方个人财产。需要注意的是，要证明婚后贷款系父母还贷，该部分财产属于一人的个人财产，前期需要做好准备工作。首先，父母可以和子女签订还贷协议，明确约定，该房屋上的贷款由一方父母偿还，并且该还贷视为对其子女一人的赠与；其次，建议父母每次还贷都通过银行转账的方式支付，备注仅赠与自己子女一方且注明款项用途（“还***房贷、解押”等）、留存转账的凭证。

处理：一般会被认为是夫妻共同财产。至于他方父母的还贷是赠与还是借款，则根据个案情况分析。

（二）一方婚前以个人财产支付首付款按揭购房，不动产登记于双方名下

处理：虽然首付款由一方承担，但房产登记在双方名下，如果房产证没有约定份额，该套房产应属于双方的夫妻共同财产，法院一般情况下以平分为原则分割房产，也有部分法院会考虑出资情况，对出资方适当多分。如果房产证上约定了份额，则双方应按此份额分割房产。贷款一般情况下属于双方共同债务。

处理：

①从物权角度分析。不动产产权以不动产权薄为准，现房产证既然是双方的名字，该房产即为双方共有，在无约定份额的情况下，为共同共有，因此，双方应该平分；

②从彩礼角度分析。房屋之所以登记为恋爱双方的名字，是出资方以结婚为目的一种赠与，具有彩礼的性质。据此，法院应该判决彩礼返还，即房产归出资方个人所有，无需支付任何房屋补偿款；

③从不动产登记的角度分析。房屋已经确定为男女双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。

（三）一方婚前以个人财产支付首付款按揭购房，不动产登记于对方名下

处理：对方的出资系借款、赠与抑或是彩礼，需要法院根据个案综合认定。

（四）一方婚前借款（消费贷、抵押贷）购房，婚后共同偿还借款（消费贷、抵押贷）的。

处理：离婚时并不是简单的考虑还款本金，还应考虑增值部分。根据非产权登记一方对于房屋的贡献度，保障非产权登记一方的合法权益。

可参考：《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第28条【婚前借款买房婚后共同偿还的处理】夫妻一方婚前对外借款支付全款购买房屋，房屋登记于付款方名下，婚后夫妻双方共同偿还借款，离婚分割财产时，可参考《婚姻法司法解释三》第十条的规定予以处理。

法条链接：《婚姻家庭编解释（一）》第78条

（五）婚前支付部分购房款，婚后分期支付购房款（非按揭购房），产权登记在一方名下。

处理：这种情形下，购房行为从婚前延续到婚后，主流观点倾向于认为离婚时可以参考双方出资按比例进行分割。

裁判要旨：婚前以一方名义购买的房屋，婚后用夫妻共同财产补交部分购房款，离婚分割时应考虑到系争房屋的来源、对系争房屋还贷的贡献大小、房屋增值情况等，结合房屋价格的市场因素对另一方予以合理补偿。

处理：只要能够证明基于购房出资，无论登记在谁名下，也无论是婚后个人财产还贷、父母还贷、夫妻共同还贷，基本都会认定是夫妻共同财产，至于如何分割法院根据个案综合认定。主要有以下情形：

（一）房屋登记在一方名下，婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产，房产一般判决给登记一方所有，由登记一方对另一方进行补偿。但前提是婚前共同出资部分另一方仍要举证证明自己的出资情况，婚前部分也有可能被视为按份共有，按出资比例进行分割。

（二）房屋登记在双方名下，应认定为夫妻共同财产，一般平均分割。

（一）婚前一方父母首付购房，登记在自己子女名下，婚后还贷的，离婚时如何分割？

处理：可参考本文中“一方婚前以个人财产支付首付款按揭购房，不动产登记于首付款支付方名下，婚后还贷的4种情形”处理，此时父母的出资即使是借款也只能主张债权，不能直接主张物权（即确认房屋所有权归属）。

（二）婚前一方父母首付购房，登记在对方子女名下，婚后还贷的，离婚时如何分割？

处理：可参考“婚前一方父母全款购房，登记在对方名下，离婚时如何分割？”一般认定为夫妻共同财产。如果存在无条件赠与、彩礼的其他情形则按相应规则处理。

（三）婚前一方父母首付购房，登记在双方子女名下，婚后还贷的，离婚时如何分割？

处理：此时属于夫妻共同财产，没有统一分割标准，由法院根据个案情况酌情处理。

（一）婚前双方父母首付购房，登记在一方子女名下，婚后还贷的，离婚时如何分割？

处理：此时属于夫妻共同财产，没有统一分割标准，由法院根据个案情况酌情处理。

（二）婚前双方父母首付购房，登记在双方子女名下，婚后还贷的，离婚时如何分割？

处理：此时属于夫妻共同财产，没有统一分割标准，由法院根据个案情况酌情处理。在父母出资不构成借款的前提下，一般认定父母的这部分出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。

（综合考虑婚姻存续时间、婚后还贷情况、有无子女、离婚原因等因素）

END