离婚诉讼中婚前购买的房产如何分割？（二）

上一篇讲到婚前全款购房的第一种情形——“婚前一方全款购房，并登记在自己一人名下，离婚时如何分割？”，今天，继续更新后续内容。

（一）婚前一方全款购房，并登记在自己一人名下，离婚时如何分割？【点击链接可阅读“离婚诉讼中婚前购买的房产如何分割？（一）”】

1.1一方婚前以个人财产全款购买+婚前签合同+婚前已经取得不动产权证+登记在出资一方名下。

1.2一方婚前以个人财产全款购买+婚前签合同+婚后才取得不动产权证+登记在出资一方名下。

1.3一方婚前房产若在婚后出售，房屋增值部分能否作为夫妻共同财产分割?

1.4一方婚前房产在结婚后出售，又用卖房子的钱另购新房用于自住，离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割？

1.5一方婚前房产结婚后出售，后面夫妻双方添钱购置新的房产，离婚时如何分割？

1.6一方婚前房产，婚后由双方经营出售，所得收益能否作为夫妻共同财产分割?

1.7一方婚前房产若在婚后出租，所得收益能否作为夫妻共同财产分割?

1.8一方婚前房产若在婚后拆迁，拆迁补偿款能否作为夫妻共同财产分割?

1.9一方婚前全款购房，并登记在自己名下，婚后变更登记为夫妻双方名下的（即我们通常所说的“加名”），离婚时房产如何分割？

1.10一方婚前房产于婚后装修、改建、扩建的认定及处理

（二）婚前一方全款购房，并登记在对方一人名下，离婚时如何分割？

     需要综合考量是否具有赠与的性质以及是否具有缔结婚姻为目的或是“借名买房”的情形，不能单纯的将房屋认定为登记一方的个人财产。

处理：如果双方没有其他约定，属于登记一方的个人财产，离婚时另一方无权要求分割。

注意：登记一方主张房屋系赠与，出资一方如果无法提供全款出资的证明，并且没有证据显示系彩礼或以结婚为目的、共同居住购房的话，认定为赠与的可能性很大，此时该房屋属于登记一方个人财产。

处理：如果双方没有其他约定，该变更登记行为可视为属于登记一方个人财产，另一方无权分割。

注意：此类案件要重点审查办理产权转移的目的，以及产权转移时间与办理离婚时间的远近，正确区分产权处分人的真实意思表示和想要达到的目的，不鼓励不劳而获。比如有证据证明是基于双方的家庭财产安排才更名的，此时根据两人的约定处理为夫妻共同财产或仍是原登记一方个人财产较为妥当。

律师建议：除了房管部门的格式变更材料以外注意保留其他能体现产权性质转移的证据，比如书面协议、微信聊天记录、短信、录音等。

提示：在现行法律下，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应被认定为无效，不能排除人民法院对该房屋的执行。

①有代持协议的情况下：

若双方签署了完备的代持协议，则该房产可按代持协议的约定处理。在借名买房不存在其他无效事由的情形下，借名人可以依据真实的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，此项权利是基于合同关系产生的债权请求权。但该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

注意，借名人要求直接确认其权属的，人民法院不予支持。

②没有代持协议的情况下：

出资一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

处理：法院会根据个案情况，结合双方提交的证据来综合认定。主要有以下情形：

①系无偿赠与，则属于登记一方个人财产，无权要回。

②系以结婚为目的的赠与，没有结婚即赠与条件未成就，出资方可以主张返还房屋。

③如果双方没有结婚的目的也不是无偿赠与，仅属于恋爱型购房，那出资方可以向登记方主张债权。恋爱关系终止时，出资方可要求另一方退还支付的全部购房款。

④如果两人未办理结婚手续，但长期共同生活，属于同居型购房。有些法院会认为，双方之间的财物状况如果出现混同，在同居期间购得的房产也属于双方的共同财产，按共同共有的规则处理；有的法院则认为，同居毕竟不是夫妻关系，缺乏共同共有的法律基础，如果双方的财物管理和使用有一定的独立性，则应当按照按份共有的规则处理，即以出资比例为裁判基础。

（三）婚前一方全款购房，并登记在双方名下，离婚时如何分割？

处理：双方有协议约定的，可以按照协议约定进行分割，若无约定则需要审查为何会登记对方的名字，即确认是以增进感情的无偿赠与行为还是以结婚为目的的赠与行为抑或是其他行为。

①若为无偿赠与行为，则另一方有权享有该房屋对应的份额，实际分割时原则上会按照一人一半进行分割；有些法院会根据个案情况综合考虑。

②若为以结婚为目的的赠与行为，因其实质并非纯粹意义上的赠与，而是一种附条件的赠与，目的在于缔结婚姻关系，因结婚目的并未实现，赠与的条件未成就，受赠人取得赠与财产也就失去了合法依据，此时出资方主张返还被支持的可能性就比较大。

③若双方都没有证据证明系无偿赠与还是以结婚为目的的赠与，此时可参考《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条的相关内容：恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理。从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。

处理：若该不动产权证有明确记载双方所占比例，很大可能会按照该比例进行分割；若房产证并未明确比例，双方亦未有明确约定的，原则上该房屋视为夫妻双方的共同财产，亦有法官会综合双方实际出资事实、婚姻关系持续时间以及双方是否存在过错以及过错程度等多种因素合理确定双方份额，并根据所占份额判决房屋所有权归属以及应给付另一方补偿款的具体数额。如果出资方不存在过错有时还会照顾出资方的利益进行适当倾斜。

（一）婚前一方父母全款购房，登记在己方子女名下，离婚时如何分割？

处理：如果父母全额出资，产权也登记在自己子女名下，如果不是借款关系，则视为自己子女的赠与，属于自己子女的婚前个人财产。若无其他约定，离婚时，不能作为夫妻共同房产进行分割。

（二）婚前一方父母全款购房，登记在对方（子女）名下，离婚时如何分割？

处理：该种情形，如果不是借款关系，一方父母的出资一般认定为对夫妻俩人的赠与为宜，房产一般认定为夫妻共同财产。非登记方，即出资父母的子女，有权要求分割房产。当然，如果父母明确表示赠与给另一方所有或双方有其他约定的，则按照父母赠与的意思表示或者双方的其他约定处理。

实务难点：

①如果一方父母出全资购房，明确表示无条件赠与给另一方，则该房产属于另一方的婚前个人财产。【参考本文第2.3无条件赠与的情形】

②若登记一方有证据证明房产证登记于另一方名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的，则仍应认定为对父母出资一方的赠与。【参考本文第2.1作为彩礼的情形】

③如果双方有其他约定，比如关于双方各占房产多少比例，或者如果双方不结婚该房产就不属于夫妻共同财产等等，则按照双方约定进行处理。

综上：婚前一方父母全款购房，登记在对方（子女）名下，可参考“婚前一方全款购房，并登记在对方一人名下，离婚时如何分割？”的六种情形进行处理。

（三）婚前一方父母全款购房，登记在双方子女名下，离婚时如何分割？

处理：应认定为双方的共同财产。如果双方约定了按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定份额享有产权；如果双方约定了共同共有，则一般视为等份共有。

实务难点：如果双方约定为共同共有，很多法院判决就会出现不一致的地方

①有的法院直接以房产登记为依据，既然双方约定了共有方式是共同共有，就视为等份共有，判决双方平分；

②有的法院则会根据房屋出资来源、双方婚姻关系存续期间长短以及双方对该房屋所作贡献大小等因素，在平均分割的原则上适当照顾出资方的利益倾斜分割，并非直接夫妻双方一人一半。小编认为第二种方式既能保证出资人的利益，也充分考虑了男女双方的感情投入，更为合理。

（一）婚前双方出资全款购房，登记在一方名下。

处理：只要有证据能够证明双方出资的事实，即使登记在一方名下也不能将另一方的出资简单视为对另一方的赠与。对于婚前双方共同出资购房，登记在一人名下，这种多出现在享受首房首贷的优惠、一方不具备购房资格等，法院一般会根据购房合意（结婚为目的还是投资为目的），将房屋作为夫妻共同财产综合考量进行分割处理。

如何分割？离婚时分割应先充分尊重双方当事人意见，通过双方协商一致来解决。只要双方达成一致意见，房屋产权可以归属任一方，取得房屋产权的一方可以适当给予对方补偿。如果双方协商不成，法院再综合双方出资数额、对房屋贡献度大小、婚姻关系存续长短、双方实际需要、照顾子女和女方权益等因素，来对房产进行分割。

注意：双方出资仅登记在一方名下的情况，未登记一方一定要留存转账凭证等出资证据，以避免日后产生纠纷没有任何证据证明而无法获得支持。

处理：只要未登记方能够证明有出资，那么主要有以下情形：

①双方有协议，一般是按照协议的约定分割；

②双方没有协议：

如果在同居期间购房，那法院基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。

如果不是同居期间购房，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。可能会认定为另一方的出资为借款，也可能认定另一方的出资系无偿赠与，还有可能按照婚约或者附条件的赠与的规则处理。

（二）婚前双方出资全款购房，登记在双方名下。

处理：双方登记结婚的，一般按夫妻共同财产处理，根据登记情况认定系按份共有或共同共有。适用共同共有进行分割时，部分法官会考虑到双方结婚时间长短、出资贡献、有无子女、离婚原因等因素予以调整。

处理：双方没有登记结婚的，分情形有不同处理方式：

①如果双方有协议或者房产证上按份共有，一般按照协议的约定或登记的比例来分割；

②如果双方无协议且登记为共同共有

有法院认为：“双方在恋爱期间购买涉案房屋并登记在双方名下，且明确登记双方占有份额性质为共同共有，具有共同出资购房的共同拥有的意思表示。双方对财产的出资责任、所有权比例等并无明确约定，均是基于共同取得、共同占有和使用的目的，属于共同共有。双方出资不对等的情况，应当视为双方在出资购买房产时出资多的一方向出资少的一方的赠与，在析产处理上应当认定为各方占有房屋50%权益。”（等份共有）

有法院认为：“双方当事人在恋爱同居期间共同出资购置房屋的，在分割房屋时既不能按照夫妻共同财产进行平均分割，亦不能仅凭房产证确定的共同共有性质等额均分，而应根据共有人对共有财产的实际出资情况进行分配。”（登记共有仍按实际出资比例分割）

③如果双方在房产登记时没有约定房屋共有性质的，应认定为按份共有，此时双方一般按照出资额比例享有份额。（推定按份共有）

法条链接：《中华人民共和国民法典》第308条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”

（一）婚前双方父母出资全款购房，登记在双方名下，离婚时如何分割？

处理：房子属于夫妻共同财产，在父母出资不构成借款的前提下，应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。分割时一般还是按照出资比例进行处理。

例外：如果是借款，则按照债务处理；如果双方父母明确表示出资是赠与双方的，则按照赠与处理。

法条链接：《民法典婚姻家庭编司法解释》（一）第29条第1款   当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

（二）婚前双方父母出资全款购房，登记在一方名下，离婚时如何分割？

处理：在能够证明出资的情况下，主要有以下情形：

①在父母出资不构成借款的前提下，仍应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能仅因为产权登记在一方名下就理解为另一方父母的出资是对登记一方的赠与。分割时一般还是按照出资比例进行处理。

②若出资均系双方父母对双方的借款，比如双方都作为借款人以两人的名义分别向双方的父母出具了借条，则双方为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务。在离婚时，双方应按照1：1的比例分割房产。同时，双方应共同偿还对双方父母的还款义务，并承担连带责任。

③若出资均系父母对双方的赠与，比如双方的父母在出资时都明确表示其提供的出资款是赠与双方的，则在离婚时，双方应按照1：1的比例分割房产。同时，俩人无须向双方的父母承担还款义务。