农村房屋买卖合同效力问题——案例分析

案情分析

一、基本案情：老人20年前将自己名下宅基地及地上房屋出卖给甲，甲非村集体组织成员。后甲与该村集体组织成员乙女结婚，在该房屋中居住、生活至今。其间老人与老伴曾提起诉讼，确认该农村房屋买卖合同无效，但迫于法院压力，在庭审笔录中有过“放弃权利”之类的表述，该案撤诉。现二位老人欲委托律师重新向甲主张权利。

二、争议焦点：

1、关于合同效力和权属：

本案农村房屋买卖合同无效，宅基地为农村集体所有，附着其上的房屋禁止向本集体经济组织以外的人转让。本案虽然存在甲与乙结婚的事实，但农村房屋买卖合同签订在甲乙结婚登记之前。因此本案诉争的《农村宅基地房屋买卖合同》自始、当然、确定无效，不因甲乙二人登记结婚，甲成为该村集体组织成员之一而使得先前签订的无效买卖合同变得有效。

另外，本案宅基地和地上房屋的所有权因无法过户，仍在老人名下。确认合同无效的案由不受诉讼时效期间的限制，权利人有权随时主张权利。因此本案争议的农村宅基地及房屋的所有权属于二位老人，《农村宅基地房屋买卖合同》无效。

2、关于折价赔偿问题：

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宅基地为农村集体所有，附着其上的房屋禁止向本集体经济组织以外的人转让。老人作为出卖人，对标的物允许买卖负有责任，故对合同无效产生的损失负有主要责任，甲作为买受人，负有对买卖的标的物进行审查的义务，故对合同无效产生的损失负有次要责任。具体到农村房屋买卖合同中,购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会,结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。

根据北京市各区裁判文书和案情的不同，法院对待此类案件的处理方法也不同。因农村宅基地限制上市流转，因此无法对其价格进行评估和预测。法院一般会综合考量诉争土地有无征地拆迁计划或者临近地块征地拆迁补偿方案进行确定本案标的，再结合本案“买受人”甲实际居住情况，装饰装修的具体情况，综合确定给“买受人”甲的补偿金额。

本案还存在一个小插曲，就是对方若调取之前诉讼的庭审笔录，笔录中确实存在原告“放弃主张权利”等描述，本案就权属问题并无争议，但法院会审查上次诉讼缘何撤诉，曾经“放弃权利”的言论是否正当，可能会在折价补偿部分作出对我方不利的判决。

当然，法院在无法确定补偿金额时，会积极促成当事人和解或者调解，若双方达不成和解或者调解方案会先确认本案《农村宅基地房屋买卖合同》无效，折价赔偿问题会告知当事人等到诉争宅基地有了市场价格之后另行起诉。

3、关于腾退房屋问题

法院也会综合考虑房屋实际使用人的居住利益，对于本案来说，大概率会在双方确定好折价赔偿方案后，在调解书或者判决书中对房屋腾退问题进行处理。

北京市相关判例中也有，因房屋事实上处于闲置状态，即使双方未就折价赔偿事宜达成一致，法院仍会基于物权人的请求，判决无权占有人腾退房屋。

三、代理思路：

本案与之类似的判例相对较多，法律关系并不复杂。在接受委托后，我方提起诉讼可以请求确认合同无效、要求被告腾退房屋等事项一并处理。

给当事人的心里预期不要太高，合同效力和权属问题基本无争议。只是要求对方腾退房屋和折价补偿的金额可能会较高。

律师主要工作：

a、积极沟通法官和对方当事人，本案是否有调解可能性。

b、调查取证，尽可能明确宅基地及房屋现有市场价格，最好可评估。

c、安抚委托人情绪，讲明利害。