集体土地上建商品房 未取土地使用权所签订协议是否有效

　　导读：在集体所有的土地上建造商品房时，应当首先取得建设用地使用权，这是国家对土地用途的强制性规定。那么，在司法实践中，未取土地使用权所签订的房预售合同究竟是否有效?下面我们将通过案例为您详细解析。

　　案情简介：请求确认商品房预售合同及补充协议的效力

　　2009年，xxxx村小组预占用本村集体土地进行新农村建设项目开发，经群众代表大会决议成立了A公司，并由A公司负责开发园丁园小区。2010年9月14日A公司与刘某签订了园丁园商品房预售合同，约定将园丁园住宅小区6号楼全部楼盘预售给刘某，同日，双方又签订了园丁园商品房预售合同补充协议，明确按揭手续由A公司办理并允许刘某自行转让。2011年底，园丁园小区建设工程竣工。刘某的房屋按揭贷款因故未能办理。2012年8月22日，园丁园小区6号楼取得商品房预售许可证。另查明，园丁园小区用地为xxxx村小组预留的安置用地，现土地性质为国有，但未办理供地手续。现在原告刘某诉至法院请求确认商品房预售合同及补充协议的效力。

　　法院判决：未取土地使用权所签订的商品房预售合同及补充协议应为无效合同

　　关于刘某与A公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议的效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”2009年，xxxx村小组预占用本村集体土地进行新农村建设项目开发，经群众代表大会决议成立了A公司，并由A公司负责开发园丁园小区，实际操作过程中，园丁园小区由新农村建设转变为商品房开发。后A公司虽向环县环城镇红星村缴纳了土地出让金等各项费用，但土地管理部门至今未办理供地手续，A公司也未取得所开发土地的使用权证书。同时，A公司在向刘某预售园丁园小区6号楼时，房管部门亦未给其颁发商品房预售许可证，虽然2012年8月22日A公司取得了涉案房屋的商品房预售许可证，但A公司在未取得土地使用权的情况下开发商品房并出售的行为违背了土地管理的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效…(五)违反法律、行政法规的强制性规定的”的规定，刘某与A公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议应为无效合同。

　　律师说法：在集体土地上建商品房但未取得土地使用权，此时商品房预售合同是否有效?

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定可知，合同无效的法定情形包括：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　就本案而言，在集体所有的土地上建造并销售商品房时，应当首先取得建设用地使用权，这是国家对土地用途的强制性规定。否则，其行为将被应认定为违反法律、行政法规强制规定的情形，即上述规定的第五种情形。因此，开发商在集体所有的土地上建造并预售商品房但未取得土地使用权的，因违反土地管理的强制性规定，故其所签订的商品房预售合同无效。

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