以案说法01|二手房交易中逾期迁出户口的违约金问题

　　【裁判要旨】

　　《房屋买卖合约》约定被告应于2016年12月30日前将户口迁出案涉房屋，但根据已查明的事实可知，被告的户口直至2017年6月15日才迁出案涉房屋，该行为明显违反了《房屋买卖合约》的约定，被告应当根据合同约定支付逾期迁出户口违约金给原告。

　　【案例来源】

　　广东省广州市中级人民法院(2017)粤01民终24238号民事判决书。

　　【案情简介】

　　原告与被告签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。原告已于2016年11月3日向被告支付了全部购房款2020000元，被告本应按照《房屋买卖合约》约定在该日将案涉房屋交付给原告。

　　案涉房屋于2016年9月8日已过户登记至原告名下，原告亦多次催促被告交付案涉房屋，最终拖延至2017年5月31日双方当事人才办理了案涉房屋的交付使用手续，才对案涉房屋实际收房。

　　【争议焦点和各方观点】

　　争议焦点：未依约按时迁出户口是否应当支付违约金?

　　原告认为，被告违约一直不肯迁出户口，导致原告不能迁入户口，对原告造成实际损害，应当支付违约金。

　　被告认为，被告延期迁出户口的行为并没有给原告造成实际损失，原告要求的违约金过高，应当予以调整。

　　法院认为，被告迟延办理户口迁出手续，违反了双方在房屋买卖合约中的约定，原告要求被告支付50000元迟延迁出户口违约金，符合合同约定，应当予以支持。

　　【评析】

　　在日常生活中，尤其是在广州买卖二手房是相对常见的，而在交易中又不可避免的涉及到户口的迁移问题。

　　根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任的成立不以过错为要件，只要合同一方当事人不按约履行合同义务，就构成违约，就要承担违约责任。

　　根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

　　根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　由上述可知，过错程度会影响违约损害赔偿的数额。过错程度较高的，法院会酌情提高违约损害的数额。而关于调整预期迁出户口的违约金因素不仅仅是过错程度，还有实际损失的大小、预期利益。对于本案中法院支持被告承担5万的违约金，是综合了被告的过错程度、原告的实际损失以及预期利益作出的判决。当然，因为预期迁出户口的违约金如何调整没有一个可以量化的标准，法院的自由裁量权也较大。