律师视点｜住宅小区车辆停放及收费实践问答

　　据公开数据显示，“车辆停放管理”连续3年位列上海市物业类投诉第2名。由此可见，车辆停放及收费问题毫无疑问是物业管理中的主要矛盾爆发点。“小区停车位产权在谁，停车费都收到哪里去了?停车收费这么高，物业公司违法吗?”不少业主可能都对上述问题抱有疑问。接下来，本文将就小区车辆停放问题进行简要解答。

　　问：小区停车位的产权归属于谁?

　　答：除业主购买的记载于产证的车位之外，小区停车位还有开发商所有车位、全体业主共有车位等形式。因此，除自有产权车位之外，在小区停放车辆均需向产权人支付场地占用费，即停车费。

　　根据《物权法》、《上海市住宅物业管理规定》，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有，而非属开发商或物业公司所有。小区(一般为物业公司)就该共有部分收取的停车管理费用属于公共收益，在用于补充专项维修资金之余，基于小区公共管理的需要，也可以按照业主大会的决定使用。

　　住宅小区公共收益依法应归属于全体业主

　　问：停车收费定价这么高，物业公司是否违法?

　　答：小区车辆停放收费标准由产权人自行决定，与物业公司无涉，现在也不属于政府指导定价范围。2014年，国家发改委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)。通知明确，住宅小区停车服务已具备市场竞争条件，各地方价格主管部门应抓紧放开相关价格规定。因此，自2015年起，上海发改委制定的《上海市定价目录》中，仅公共停车场收费适用政府定价管理，住宅物业管理区域车辆停放收费已自动退出，全面实行市场定价。

　　那么，市场定价的车辆停放收费标准如何确定?

　　首先，定价需遵循基本的价格监管要求，实行明码标价制度，并且应当在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息。其次，根据《上海市住宅物业管理规定》第六十一条，车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，在参照物业管理行业协会发布的价格监测信息的基础上，由业主大会决定;开发商所有车位需要调整收费标准的，应当与业主大会协商后，向各区房管部门备案。

　　尚未成立业主大会和业委会的小区，物业在制定停车费收费标准时，应当参照邻近小区相同或相似条件车位的收费标准，遵循公平合理的原则。在业主大会成立之前，认为停车费标准过高的，业主也可向房管部门反映。

　　住宅小区车辆停放既是当前社会关注的热点，也是社区治理的难点。作为业主，既要有站出来维护自身权利的勇气，也要有相应的法律知识，才能做到有条有款、有理有据。

　　董劼律师

　　上海申同律师事务所合伙人

　　上海市律师协会金融工具业务研究委员会委员