律师视点｜李荣浩发长文怒怼物业，业主维权真的这么难？

　　近日，创作歌手李荣浩怒怼物业的小作文登上了热门话题榜，网友纷纷在评论中留言，分享了大量“奇葩物业”的故事。似乎要钱勤快，但做事拖拉、态度嚣张的“黑物业”并不鲜见。那么，业主们的困惑与抱怨只能吐槽宣泄而无法解决吗?以下，就业主维权过程中遇到的高频实务问题，我们将从法律角度予以简要回答。

　　问：为什么物业不能自己选，住进来就有了?

　　答：物业公司可以由业主自己选，但是应该通过业主大会由所有业主共同进行选聘或改聘，并至少经专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数的业主同意。

　　业主入住前，开发商需进行房屋预售的，必须先签订前期物业合同，选聘物业服务企业。业主入住后，如果小区未及时成立业主大会或业主委员会筹备物业公司的改聘事宜，往往便由前期物业公司继续履行物业管理职责。以致于许多业主产生了误解，认为自己无权参与选择物业公司，只能继续忍耐。

　　问：车库、外墙等公共区域各种脏、乱、差却无人维护、翻修，物业怎么这么不负责?

　　答：根据物业服务协议约定，物业公司有义务对公共区域进行日常维修与养护。但需要使用住宅专项维修资金的，物业公司应当向业主委员会、业主大会或房管机构申请，经业主大会集体审议，并至少经专有部分占建筑物总面积且占总人数三分之二的业主同意。

　　根据法律规定，业主买房时需缴纳专项维修资金，维修资金不足后，业主还负有及时补足的义务。因此，房屋及小区公共区域的维修养护似乎无需操心。但是，由于使用程序复杂，实践中，维修资金的使用率极低，大量维修资金存在银行专户里，无人支取。就上海一地，截至2018年底，累计归集住宅维修资金达900亿元，然而，累计使用仅174亿元。上海尚且如此，二、三线城市更不用说。这便造成了一个尴尬的现状，小区有钱，但房屋外观、公共区域设施设备却老化迅速，破旧不堪。

　　问：物业服务太差所以没交物业费，物业公司有权给我断水断电吗?

　　答：物业公司不得采用断水断电的方式催收物业费。但与此相对，业主也不得以房屋空置、房屋存在质量问题、物业服务不到位为由直接拒交物业费。

　　物业费纠纷是小区物业管理中绕不开的话题。业主们常以拒交物业费的形式表达对物业公司服务不到位的不满，但一旦物业公司通过法律途径追讨，业主不仅将被强制要求交纳，甚至还面临支付滞纳金的危险。因为一般而言，只要物业公司依约对公共区域提供了服务，尽到了基本的物业管理之责，业主即应支付物业费。也就是说，即便不满物业服务，业主也应尽量通过合法途径来维护自己的权利。

　　问：业主大会、业主委员会是什么组织?成立了对业主有什么好处?

　　答：业主大会是由全体业主参与的自治组织，业主委员会执行业主大会的决定，履行业主大会赋予的职责。小区内的任何事务均由全体业主一一处理是极其低效且不现实的。因此，为充分维护业主权益，提高业主维权效率，成立业主大会、选举业主委员会是必然之举。

　　如前所述，无论是更换物业公司，还是动用专项维修资金进行小区养护，单一业主的力量都是有所不足的。业主大会，尤其是业主委员会，作为沟通业主与物业公司、居委会、房管机构的桥梁，对于维护业主权利极有帮助。与此同时，业主委员会的权利从根本上来源于业主的授权，业主也可以通过多种途径对业主委员会的履职行为进行监督。

　　业主与物业公司彼此误解、纠纷不断已成为常态。实践中，物业公司的服务确有许多不足，但其也有困扰：房屋质量不过关、垃圾乱堆乱放、违规改建、停水停电……小区里的这些事，有些是开发商之责，有些应当找第三方公司或行政机关解决，但业主通常认为——遇事找物业担责准没错。

　　因此，业主不仅需要站出来勇于维权，更需要在明白自身权利义务的基础上，讲究维权策略。

　　董劼律师

　　上海申同律师事务所合伙人

　　上海市律师协会金融工具业务研究委员会委员