商铺租赁要注意什么？承租人签订商铺租赁合同时常见的风险点及其排除方法

商铺租赁活动中，出租人多处于优势地位，一般情况下，商铺租赁合同由出租人事先拟定，可以重复使用，出租人可能会利用其优势地位或者信息不对称，在合同中加入免除或者减轻其责任，加重承租人责任，限制出租人主要权利的条款，承租人应仔细审核合同，以免权益受损。主要应审查的常见风险点如下：

1、出租人无商铺产权，亦未获得产权人转租同意

应在签订租赁合同时审查出租人身份证明（营业执照或身份证）和房屋产证，如出租人系转租的，应要求出租人提供实际产权人同意其转租的证明，必要时可以向实际产权人核实。

2、出租商铺系违章建筑，租赁合同归于无效

按法律规定，租赁合同无效，承租人应参考房租标准向出租人支付房屋占有使用费，双方按过错比例承担损失，故承租人应审查房屋的产证，并在合同中约定出租人房屋为违章建筑时需要承担的违约金标准。

3、商铺不符合办理消防许可的条件，无法开业

商铺开业需要做消防检查的，应询问出租人商铺是否符合办理消防许可的条件，并要求出租人在租赁合同中承诺，违反承诺的，承租人有权单方解除合同并要求出租人承担违约金。

4、商铺地址上有未迁出的原承租人的注册地址

商铺对外经营，无论是个体工商户还是公司，必须办理营业执照，注册地址应与实际经营地址一致，如果商铺地址上有先手承租人未迁出的工商注册，可能将无法办理营业执照或者迁入注册地址。故可以查询工商登记信息，确保商铺上原租户的注册地址已迁出，同时要求出租人在合同中承诺，并约定违反承诺的违约责任。

5、商铺已被抵押或查封

被抵押或查封的商铺出租后，可能会面临抵押权人或司法机关收回房屋的后果，故必要时可以去房产登记部门查询。

视情况，可以在租赁合同中约定，出租人承诺其出租的房屋上未设有任何权利限制或权利负担，包括但不限于抵押、司法查封，否则将需要承担的违约责任。

6、租赁期限过长，未约定合同提前解除或终止的条款

承租人应考虑到未来可能会提前退组，视情况，可以约定在租满一定时间后可以无条件退组或转租，或者约定一个对已有利的提前退出违约金标准。

7、需要装修的，未约定出租人同意装修

租赁后需要装修的，应在合同中约定出租人同意装修，并在装修前将装修方案通知出租人，获得出租人认可，否则可能面临出租人要求恢复原状、赔偿损失的法律后果。

同时应约定退租时装修、装修工程无须拆除或可以要求出租人折价补偿，否则可能面临出租人要求拆除的法律后果。

8、未向明确房屋用途

出租人出租非商业用房可能导致承租人无法开业，故应在合同中明确约定房屋的具体用途，比如商超经营、餐饮经营、娱乐经营，提供适合租赁目的的租赁物是出租人的基本义务，可以在合同中同时约定未能提供适合租赁目的的商铺的违约责任。

9、未检查合同中列明的商铺内现有设备实施情况是否真实

应对合同中列明的设备设施数量、状态一一核实，必要时可以拍照录像保存，以免对方以设备设施毁损要求赔偿。

10、未约定退租时押金返还的条件和时间

为保护承租人权益，视情况应在合同中约定，退租时出租人应无条件、并及时（如3个工作日）返还押金，逾期返还的，按一定标准支付逾期返还承租人的利息损失，防止出租人以各种借口克扣押金或拖延押金的返还。

11、未注意审查优先购买权条款和优先承租权条款。

根据法律规定，除出租人将房屋转让其近亲属或其他共有人之外，承租人对房屋有同等条件下的优先购买权，如果考虑购买房屋，需要审查出租人是否在合同中排除承租人的这一法定权利。

同时，根据法律规定，承租人有在租赁合同到期后有同等条件下的优先承租权，有时，商铺经过长时间经营后，其区位会对经营者来说一定的价值，故应注意防止出租人在合同中排除承租人的这一优先承租权。

12、未约定租金支付期限的宽限期

一般租赁合同中约定承租人逾期付款的，房东即可以主张解除合同并要求支付违约金，故承租人为防止因疏忽未能及时支付租金而被追究违约责任的，应和出租人约定一个明确的租金支付的宽限期。

13、未注意审查出租人是否排除承租人买卖不破租赁的权利

法律规定租赁期限内租赁物所有权变更的不影响租赁合同的效力，即出租人出卖商铺后，承租人在租赁期限内按原租赁合同约定租赁商铺，只是租金支付对象发生了变化而已，但法律规定当事人另有约定的除外。故应审查出租人是否排除承租人这一合法权利。