开发商逾期交房怎么办？

近年，随着商品房交易量的急剧上涨，商品房买卖合同纠纷的案例也越来越多，这也使得商品房买卖相关问题成为关系社会稳定的热点话题，房屋买卖合同中违约责任的承担也是司法实务中的热点问题。一、关于商品房交付标准的认定。司法实践中,存在大量购房者起诉开发商主张因延期交房的违约责任,而开发商往往以未达到交付条件而主张免除违约责任。对于大多数商品房买卖合同,对于交付的约定为:“该商品房经验收合格为交付条件。” 关于商品房买卖中商品房交付的认定,主要有以下法律依据:(1)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释〔2020〕17号）第八条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”(2)《城市房地产开发经营管理条例（2011）》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照<建设工程质量管理条例>的规定验收合格后，方可交付使用。”(3)《中华人民共和国城市房地产管理法（2019）》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”(4)《中华人民共和国建筑法（2019）》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”(5) 《中华人民共和国消防法（2019）》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”综合上述法律规定,可以看出,房屋的交付为转移占有,且在交付前应当“验收合格”，但对于“验收合格”的标准没有详细的法律规定，在商品房买卖合同中也往往不会做具体约定。结合不同的案例，司法审判中主要有以下标准认定是否具备交付条件：第一，开发商取得建设、勘察、涉及、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》为准。第二，开发商取得建筑工程《竣工验收备案表》为准。第三，开发商取得建设、勘察、涉及、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》，并取得规划、公安消防、环保等部门认可的文件，认定“验收合格”。因此，不论是开发商还是购房者，在对于逾期交房认定方面可从以上因素进行分析判断。二、对于逾期交房情形的认定超过合同约定交房时间的情形可结合本文第一部分予以判断，无需过多赘述，但有一种特殊情形是：开发商将未经竣工验收合格的房屋交付给购房者，购房者领取钥匙后又以未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任，遇到此种情况是否能认定为逾期交房呢？根据相关审判案例的裁判要旨：“在不满足双方约定的商品房交付标准，此时买受人明明可以完全拒绝接收该商品房，并要求出卖人承担违约责任。但买受人没有拒绝受领，而是在明知自己有选择权的情况下依然接收了出卖人不符合交付标准的商品房，没有积极行使自己查看相关证明文件的权利，实际上等同于放弃了自己的权利。而且交付时间实际并未逾期，买受人认为出卖人交付的商品房不符合交付标准与事实不符，其主张缺乏依据，不能要求出卖人承担逾期交付的责任，由此驳回了买受人的诉讼请求。”因此，在交房时购房者应当积极履行自己的查验相关文件的义务，必要情况下可以拒绝接受房屋，若在领取钥匙后又以未达到交付条件为由主张逾期交房的违约责任法院很可能不予支持。三、逾期交房开发商可引用的不可抗力的免责情形1.施工单位响应政府号召而作出停工或分散施工作业的行为导致工期延误的情形应属于不可抗力。此时应当结合：合同中是否约定政府行为属于不可抗力；签订合同的时间在政府行为前还是政府行为后且开发商对于政府行为的影响是否可以预见（如新冠疫情的交通管制）；政府行为影响的天数与逾期的天数是否重合相抵。结合上述因素，法院对因政府行为产生的逾期交房的违约责任进行综合判断。2.因天气或其他自然灾害原因造成的延期交房。大部分法院认为只要未达到灾害性天气的程度就不构成不可抗力的免责事由。对于天气或气候因素的可预见也是基于一般正常标准，如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况，则应当认定为属于不可抗力的灾害性天气。以下雨天为例，通常情况下，合同约定的工期应当包括下雨天气在内，虽然不能完全避免，但是一般的下雨天气并非不能克服，除非该下雨天气属自然灾害或确属暴雨无法施工。北方城市冬季停工也应计算在内。3.购房者自身原因。通常情况下，购房者自身原因导致逾期的，应当属于开发商违约抗辩的情形，即由于购房者自身原因可以对开发商减轻违约责任。四、商品房逾期交付的违约金认定关于违约金的法律规定主要有以下：《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第四百七十条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”商品房逾期交付引发的违约金调整问题是商品房买卖合同纠纷中一大难题。司法实践中对认定违约金是否过高的“实际损失”判断标准不一，过高或过低的原因在裁判说理部分也是草草略过。审判实践中，大多数商品房买卖合同都对违约金的数额或者其计算方式作了明确约定，但约定的标准有较大差距。而原、被告双方往往会因为违约金约定得过高或者过低而引发争议。该类案件在司法实践中，通常都是由法官根据原、被告双方签订合同后对合同义务的履行情况如买受人交纳房款情况、出卖人商品房建设情况、违约方是出卖人还是买受人及其过错程度等，参照同地段租金或者参考银行同期贷款利率来计算违约金金额。