取得规划许可证，房屋租赁合同一定有效吗？

前言

建设规划，从大的方面看，须符合所在城市的总体规划要求；从小的方面看，房屋内部的楼层、电梯、结构等需结合居住、办公等功能，考虑人员密集度等方面的安全要求予以确定。因此，对于房屋的规划，我国立法层面历来有严格的要求。具体到司法纠纷中，法院对于涉及建筑规划的问题，历来把控的比较严格。比如，在《房屋租赁合同司法解释》第二条、第三条等规定中，就明确了因规划问题导致房屋租赁合同无效的规定。

根据《房屋租赁合同司法解释》第二条、第三条规定，就如下情形之一的房屋，出租人与承租人就房屋签订的租赁合同无效：（1）未取得建设工程规划许可证；（2）未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；（3）未经批准建设的临时建筑；（4）未按照批准内容建设的临时建筑。本文，笔者以司法解释为依据，结合实务经验，分析取得建设工程规划许可证但房屋租赁合同无效的具体情形。

相关规定

         1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正) 》（简称“《房屋租赁合同司法解释》”）

第二条规定，

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条规定，

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

具体情形

        1、发证机关非法定主体

从深圳市内的判例来看，城中村的“小产权房”中，大量存在90年代前后由“XX区XX镇村镇建设办公室”盖章的《建设工程规划许可证》。但结合当时的《城市规划法(1989发布)》第九条规定，从部分判例来看，“村镇建设办公室”盖章发出的《建设工程规划许可证》并未得到认可。而结合有效性处理的判例来看，当时的法定发证机关应当为建设局。

判例：詹XX与郑XX等二人房屋租赁合同纠纷案、深圳市富XXXX制造股份有限公司与深圳市万XXXX有限公司租赁合同纠纷案、黄XX与黄XX等一人房屋租赁合同纠纷案

援引规定：

一、《城市规划法(1989发布)》

第九条第2款规定，

县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。

第三十二条规定，

在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

二、《城乡规划法(2019修正)》

第十一条第2款规定，

县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。

第四十条第1款规定，

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

2、未在《建设工程规划许可证》规定的时间内进行建设

判例：刘XX等八人因与徐XX房屋租赁合同纠纷一审案

内容简要：《建设工程规划许可证》载明，证书规定自核发之日起，必须在六个月内使用或按规定建设，逾期证书自行失效。原告出具《建筑开工许可证》显示涉案租赁场地所在不动产批准开工时间为1994年4月6日，原告实际于1998年开工建设，原告开工建设前未重新进行建设用地及建设工程规划审批。

裁判内容：原告虽提交《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》主张涉案租赁场地所在不动产已取得建设工程规划许可，但证件已因原告建设时间超出规定时限而失效，原告并未有证据证明就涉案租赁场地所在不动产的建设重新报请主管机关审核批准。因原、被告均未能提供有效的《建设工程规划许可证》等能证明涉案租赁场地所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方就涉案场地租赁签订的《合同书》应为无效合同。

         3、若是《临时建筑规划许可证》，是否超过载明的使用期限

临时建筑有其相应的临时使用期限。实务中，大量存在一方当事人超过临时使用期限与承租人约定租赁期限的情况。而最高院在《房屋租赁合同司法解释》第三条第2款中已然明确，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

其它相关规定：

（1）《城乡规划法(2019修正)》第四十四条第2款规定

临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

（2）《深圳市城市规划条例(2019修正)》第五十九条规定

在城市规划区内兴建临时建筑应当向市规划主管部门或者其派出机构申请，取得《临时建设工程规划许可证》。临时建筑物、构筑物的使用期限不得超过两年并不得超过临时建设用地的期限。临时建筑不得改变使用性质。临时占用道路的施工材料堆放场和工栅，应当在兴建的建筑物裙房或者第三层完成后十五日内拆除、清场。

          4、违法加建、改建的房屋（具体表现为对位置、楼层数、面积的审查）

对于违法加建、改建的房屋，实务中，主要存在如下具体情形：实际楼层数超出规划许可的楼层数、实际建筑面积大于规划许可的建筑面积、房屋内部结构与规划设计不符。目前，违法加建、改建的房屋，争议情形主要在于，若合同约定的租赁房屋既有规划许可范围内的房屋，又有超过规划许可范围的加建、改建的房屋时，租赁合同的效力如何认定？总体而言，对于违法加建、改建的房屋，司法部门有如下两种裁判观点：

虽然，笔者在上述列举了两种裁判规则。但从判例数据分析，对于违法加建、改建的房屋，深圳中院大体上认定房屋租赁合同总体无效。下述，笔者针对不同情形予以具体分析：

（1）实际楼层数超出规划许可的楼层数

“实际楼层数超出规划许可的楼层数”的情况大量存在于城中村的“小产权房”中。在部分判例中，出租人以整栋楼出租。而后，当事人主张超出规划部分无效，未超出部分有效。针对这种情况，从深圳市中级人民法院（简称“中院”）的判例来看，大体上，中院会判令整份租赁合同无效。

判例：龚X娟与蔡X英房屋租赁合同纠纷二审案、林喜X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

（2）实际建筑面积大于规划许可的建筑面积

从笔者检索到的判例来看，在层数不变的情况下，实际建筑面积大于规划许可建筑面积的案例并不多。在仅有的几个案例中，中院均根据《房屋租赁合同司法解释》第二条的规定，判令房屋租赁合同无效。

判例：深圳市大众XXXX有限公司与深圳市XXXX科技开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审案、冯XX与刘XX房屋租赁合同纠纷二审案

（3）房屋内部结构与规划设计不符

从笔者检索的判例，以及结合实务经验来看，此种情形的争议点主要在于到底是“未按照规划许可证建设”，还是“已经按照规划许可证建设，但通过装修等方式改变了房屋原有的使用用途”。比如，实务中，有些人将一些大型茶庄、商铺等通过由规划的一层改建成二层的；又比如，将一套房屋分隔成若干个小房间进行出租的（俗称“房中房”）。但从判例检索来看，此中的争议还是比较大的，包括区法院、中院都存在不同判决。笔者斯以为，

判例：陈XX与江XX房屋租赁合同纠纷二审案、揭XX与闫X等房屋租赁合同纠纷二审案

结语

本文的核心内容虽然是房屋租赁合同无效的问题，但归根溯源，实质上也是“规划”问题的延伸。“规划”，往小的说，涉及居住安全、办公安全、生产安全等问题；往大的说，涉及城市布局、城市发展问题。由此，对于存在规划问题的房屋，司法领域通过判令合同无效的方式，引导人们不要纯粹为了盈利而不顾公共利益、国家利益、